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Foto:prahacity.olx.cz
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Stagnierender Immobilienmarkt in Tschechien Die Preise von Wohnimmobilien in der Tschechischen Republik zeigten im letzten Quartal des vergangenen Jahres nur minimale Veränderungen. Während die Preise für Grundstücke ihren leichten Aufwärtstrend fortgesetzt haben, verzeichnete der HB-Index der tschechischen Hypothekenbank (Hypotecni banka, HB) in den Bereichen Wohnungen und Häuser einen sich fortsetzenden leichten Rückgang. Im Vergleich zu Anfang 2010 (Basis 100) kletterten die Grundstückspreise bis Ende 2012 auf 113,5, die Häuser blieben nach leichtem Auf und Ab eher stabil bei 101,2, während die Preise für Wohnungen (Eigentum und Mietobjekte) leicht konstant auf 93,6 Prozent des Wertes von Jänner 2010 gefallen sind.
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Graphik: © HB
Interessant sind im Bereich der Wohn- einheiten die regionalen Besonderheiten. Der Abwärtstrend der Preise war im vierten Quartal 2012 besonders in der Region Mittelböhmen fast doppelt so stark wie im landesweiten Trend. "Eine verzögerte Reaktion auf die Preisrückgänge in den Außenbezirken Prags, aufgrund vieler Neubauten. Ebenfalls werden überdurchschnittliche Preisverfalle auch aus den Regionen Pilsen und Pardubitz berichtet. Die fallenden Preise betreffen eher Mietobjekte in Althäusern als Neubauten", meint Petr Nemecek von der HB. Dass der Markt von Einfamilienhäusern stagniert, lässt sich mit der allgemeinen Wirtschaftskrise belegen.
"Im letzten Jahr war das Interesse an teuren Häusern über 3 Millionen Kronen (in Prag über 8 Millionen) geringer", so Nemecek. "Andererseits hat sich vor allem die Nachfrage für Niedrigenergiehäuser erhöht". Die Grundstückspreise haben sich 2012 als der stabilste Faktor des tschechischen Immobilienmarktes erwiesen. Das kontinuierliche Wachstum sieht die HB als Indiz für das Vertrauen in Grundstücke als Investition mit geringem Risiko und geringen Wartungskosten. "Größtes Interesse galt Grundstücken in der Größenordnung von um die 950 m2, in den Großstädten um sie 650 m2", ergänzt Nemecek. Die HB errechnet jedes Quartal in Zusammenarbeit mit der Tschechischen Akademie der Wissenschaften den Immobilenindex für Grundstücke, Häuser und Wohnungen aus einer Kombination von 30 verschiedenen Parametern.
Was ist beim Kauf von Immobilien in Tschechien zu beachten? Seit 1. Mai 2011, nach Ablauf der 7-jährigen Übergangsfrist nach dem EU- Beitritt Tschechiens sind EU-Staatsbürger beim Erwerb von Immobilien in der Tschechischen Republik ohne Einschränkungen gleichgestellt. Diese Regelung betrifft sowohl Immobilien aller Art aus Flächen zur land- oder forstwirtschaftlichen Nutzung. Beim Einkauf von Immobilien empfiehlt es sich, sich eine "Bescheinigung über den vorübergehenden Aufenthalt" ausstellen zu lassen. Diese Bescheinigung ist zwar bei EU-Bürgern keine Pflicht, in der Praxis stellt sie aber eine Vereinfachung im Behördenverkehr dar.
Die Bescheinigung wird von der Ausländerpolizei nach Vorlage des Personalausweises bzw. Reisepasses, eines Nachweises über die Krankenversicherung, den aktuellen Mietvertrag für die derzeitige Unterkunft in Tschechien, gegebenenfalls Belegen über den Aufenthaltszweck (z.B. Arbeitsplatz in CZ) und eines Fotos ausgestellt. Mit der Bescheinigung einher geht auch die Zuweisung einer "Geburtszahl", einer 10-stelligen Nummer, von denen die letzten Stellen das Geburtsdatum bilden. Diese "Geburtszahl" vereinfacht die Behördenwege, weil die Identität dadurch sofort nachgewiesen werden kann. Beim Katastereintrag in das Immobilienkataster des Tschechischen Vermessungs- und Katasteramt (www.cuzk.cz) sollte man sich kurz vor Kauf der Immobilie im jeweils zuständigen Katasteramt vergewissern, ob der Verkäufer tatsächlich das Eigentumsrecht darauf besitzt. Für den Kaufvertrag, besonders bei größeren Immobilien, sollte auf jeden Fall auch ein Anwalt herangezogen werden. Zur Zahlung ist es üblich, die Summe beim Notar zu hinterlegen und die Durchführung der Zahlung an den Beschluss des Katasteramtes zu koppeln.
Steuern und Gebühren beim Kauf oder Verkauf einer Immobilie in der Tschechischen Republik Steuern 1) Immobiliensteuer, 2) Grunderwerbsteuer, 3) Einkommenssteuer 4) Mehrwertsteuer 1) Immobiliensteuer (Dan z nemovitosti) Die Immobiliensteuer ist die einzige Steuer, die den Käufer betrifft. Sobald Sie eine Immobilie in der Tschechischen Republik erworben haben, ist jährlich die sogenannte Immobiliensteuer (Dan z nemovitosti) zu entrichten. Die Abgabe richtet sich nach Lage und Größe der Immobilie. So sind beispielsweise für eine Eigentumswohnung (100 m2) im Zentrum von Prag jährlich etwa 1.000 Tschechische Kronen (etwa 40 € ) an Steuern zu zahlen. 2) Grunderwerbsteuer (Dan z pevodu nemovitosti) Die Grunderwerbsteuer beträgt 4% vom Kaufpreis oder des von einem zertifizierten Gutachter zum Zeitpunkt des Erwerbs festgelegten Zeitwertes. Der höhere Wert wird hier als Grundlage bestimmt. Die Grunderwerbsteuer ist fällig, sobald der Kauf abgeschlossen ist und die Eigentumsübertragung im amtlichen Register eingetragen ist. Zahler der Grunderwerbsteuer ist der Verkäufer, wobei der Käufer als Bürge für die Zahlung der Steuer auftritt. Deshalb wird der Käufer - für gewöhnlich - vertraglich verpflichtet, für die Zahlungspflicht des Verkäufers einzustehen. Alternativ hierzu wird die zu entrichtende Grunderwerbsteuer auf einem Notar-Anderkonto eingezahlt. Steuerbefreiung- die erste Eigentumsübertragung einer neu gebauten (vorher niemals bewohnten oder benutzten) Immobilie von einer Juristischen Person der Bauindustrie oder einer Stadt/Kommune auf den Käufer beim Grundbuchamt wird nicht besteuert. 3) Einkommenssteuer (Dan z prijmu) Gewinne bei der Veräußerung einer Immobilie in der Tschechischen Republik werden in der Regel dem gesamten steuerpflichtigen Einkommen hinzugerechnet. Berechnungsgrundlage für Kapitaleinkünfte aus Immobilienverkäufen ist die Differenz des Veräußerungswertes abzüglich der Anschaffungskosten. Standard Steuersätze für die Einkommenssteuern: - für natürliche Personen beträgt der Steuersatz 15% der Bemessungsgrundlage (dies gilt für Bürger der Tschechischen Republik, EU-Bürger und Nicht-EU-Bürger mit einer langsfristigen Aufenthaltsgenehmigung) - für juristische Personen beträgt der Steuersatz 19% der Bemessungsgrundlage - Bemessungsgrundlage für das Einfließen des Gewinns aus dem Verkauf ihrer Immobilie in die Berechnung ihrer Einkommenssteuer ist der tatsächliche Verkaufspreis der Immobilie abzüglich der Anschaffungskosten. Steuerbefreiung betrifft Immobilien, in denen der Verkäufer: - unmittelbar vor dem Verkauf der Immobilie lebte und den Erlös bis zum Ablauf des kommenden Jahres zum Kauf einer neuen Immobilie verwendet. - unmittelbar vor dem Verkauf der Immobilie mindestens für 2 Jahre lebte - nicht in der Immobilie lebte, aber die Immobilie für mindestens 5 Jahre im persönlichen Besitz hatte (dies gilt auch für andere Immobilien) 4) Mehrwertsteuer (DPH - dan z pridane hodnoty) - ist der Verkäufer der Immobilie mehrwertsteuerpflichtig, dann wird ein reduzierter Mehrwertsteuer-Satz von 15% auf die Übertragung einer Wohnung von bis zu 120 m2 und für ein Haus bis zu 350 m2 von der Gesamtbodenfläche angewandt. Die Übertragung anderer Immobilien oder Grundstücke wird mit dem Normalsatz von 21% Mehrwertsteuer angesetzt. - der Verkauf von Gebäuden, Wohnungen und gewerblicher Gebäude ist in dem Fall von der Mehrwertsteuer freigestellt, wenn die Übertragung drei Jahre nach dem Erwerb des Eigentums oder seiner Abnahme statt findet - wenn obengenannten Bedingungen nicht entsprochen wird, wird der Normalsatz von 21 % der Mehrwertsteuer auf die Übertragung eines Wohngebäudes, Hauses oder Wohnung angewandt. Ausnahmen gelten für Unterkünfte, die sozialen Zwecken dienen.
Anmerkung: In der Tschechischen Republik wird keine Stempelgebühr (wie in einigen westeuropäischen Ländern üblich) erhoben. Sonstige Gebühren Rechtsdienstleistungen einschließlich der Kaufverträge, Vorbereitung der Eigentumsübertragung beim Katasteramt, Überprüfung von Unterschriften auf dem Kaufvertrag: 5.900 Tschechische Kronen (etwa 240 €) Schätzungen Der Preis für die von einem beglaubigten Gutachter ausgefertigte Schätzung hängt vom Typ der Immobilie und vom Schwierigkeitsgrad der Schätzung ab. Durchschnittlich werden folgende Preise veranschlagt: - Wohnung: 2.000 bis 4.000 Tschechische Kronen (etwa 80 € bis 160 €) - Haus: 4.000 bis 7.000 Tschechische Kronen (etwa 160 € bis 280 €) - Grundstücke: 1.500 bis 3.000 Tschechische Kronen (etwa 60 € bis 120 €) Eintragung ins Register der Katasteramtes Der Antrag zur Registrierung der Eigentumsrechte für jeden Einzelnen oder beide Parteien zusammen, gemäß Abmachung: 1.000,-- Tschechische Kronen (etwa 40 €) Kautionen beim Notar Diese sind durch den Tschechischen Staat geschützt. Gebühren werden aus Standardwert-Tabellen errechnet: beispielsweise errechnet sich für eine Immobilie mit einem Wert von 10 Millionen Tschechische Kronen (etwa 400.000 €) eine Gebühr von ca. 23.600 Tschechische Kronen (etwa 950 €) Kautionen beim Rechtsanwalt Diese sind im allgemeinen preiswerter als Kautionen beim Notar - jedoch sind diese nicht durch den Staat geschütztes Katasteramtes zu koppeln. Quelle: http://www.bohemiadelsol.com
Geringeres Interesse an teuren Wohnungen
Blau: Wohnungen - Rot: Häuser - Grün: Grundstücke